遺産分割時の土地の評価

相続
不動産の相続

父の土地に父が介護施設に入居中に父の許可なしに父の所有する家屋を廃屋し長男が自分所有の家屋を建て地代を払わずに住んでいましたが、父が2月に亡くなり遺産分割が必要になりました。土地は長男が相続するとした場合、遺産分割で土地の評価をどのようにするのが妥当か教えて下さい。

私は実勢価格に近い公示価格で評価すべきと考えますが、長男は土地の使用貸借権があるので公示価格から使用借権の価値を引いた価額だと主張しています。父と長男の間に土地の使用貸借契約書はありません。

私としては、長男が土地を相続すると土地とその上に建つ家屋の所有者が同じ長男になるので、遺産分割の際の土地の評価に使用借権を持ち出すのは納得がいきません。よろしくお願いします。

相談者(ID:)さん

2014年09月12日

弁護士の回答一覧

渋谷 徹
弁護士(渋谷徹法律事務所)

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評価についてはいろいろな見解があり得ますが、まずは実際の差異がどれくらいかを検討してみてもいいのかと思います。使用貸借については相続人が権利者であることから、反面では権利設定自体が特別受益性を持つことにもなるでしょう。対立が解消されないのであれば調停の場で、調停委員の関与のもとで解決を図る必要があります。弁護士回答の続きを読む
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渋谷 徹
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そもそも、長男が父の許諾を得ずに被相続人の土地のうえに建物を建てたという事情であるならば、使用...

そもそも、長男が父の許諾を得ずに被相続人の土地のうえに建物を建てたという事情であるならば、使用貸借権が設定されている土地とは考えにくいのではないでしょうか。ですから、ご質問者は使用貸借の負担などないものとして実勢価格で評価して交渉にあたればよいのではないかと考えられます。
なお、もしも使用貸借権が存在すると考えられるのであれば、相応の減額がなされるのが一般的ではないでしょうか。
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大貫 憲介
弁護士(さつき法律事務所)

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ご長男に使用借権が認められるかどうかは、その土地をご長男が使い始めた際の経緯によります。「父の許可なし」が正しければ、使用借権は認められないでしょう。ただし、法律解釈としては、知って黙っていた場合、「黙示の許可」に該当する場合があるので、詳しくお聞きしないと、使用借権の成否の判断はできません。なお、土地と建物の所有者が同一になることと、使用借権の成否とは別問題です。
次に、土地の評価の方法ですが、その土地の利用方法により考えるのが多数説でしょう。今後、売却を予定する土地は、公示価格で判断するできです。他方、売却を全く予定せず、今後も居住を予定する場合、固定資産評価額を使うことが多いといえます。
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大貫 憲介
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