マンションバルコニースラブ天井からの漏水・・・？-マンション

Question

マンション売主です。

先日、猛烈な台風の数日後にバルコニーのスラブ天井と梁の取り合いから漏水していると管理会社がお客様から受けました。
お客様へは管理人が訪問してヒアリング、管理人の携帯電話でお客様に写真を撮影していただき管理人がイラスト作成したものを、管理会社フロントが受けとっています。管理人に聞いたところ業務上、お客様の部屋へ上がることは禁じられているとの事のようです。

管理会社の技術担当は現地確認をしていないようです。
管理会社からは竣工後5年以内なのでアフター対応をお願いいたしますとの連絡が来ました。
※因みに当日の風向き雨水のベランダへの吹上が想定され天井に付着した雨水が梁側を落水したと推察しております。他物件では玄関ドアから雨水が侵入、サッシの隙間から雨水が侵入等、強烈な台風でした。

1.お客様から漏水しているとの申告があり、管理会社が状況を現認していない以上、散水試験を実施し漏水しているかどうかの確認業務は共用部であるので委託管理業務を受けている管理会社が確認すべきではないのか？（維持管理業務）

2.アフターサービスを履行するにしても適切な維持管理をしているかどうかの判断として、管理会社に屋上防水(上階ルーフバルコニー）部分の点検記録表の提示を求めているが無しのつぶてであり、屋上の維持状況がはっきりしない状態である。この状態での調査義務は売主にはないと考えているがどうでしょうか？維持点検記録簿の提出と現地調査の実施は当たり前で、散水したが漏水しない、もう少し様子を見て下さいというのが、一般的な流れと感じております。

標準管理規約、法的解釈(善管注意義務、現状保存義務？・・・etc）、委託管理（管理外の不具合発見に伴う報告業務）の総合観点から回答をいただければ助かります。

桃谷惠 · Accepted Answer

ご質問者がマンションの建築、分譲業をされているのか、マンションの一室を区分所有され、その区分所有部分を譲渡されたのか、不明なので、業として分譲されている場合として検討します。
先ずマンションが新築分譲で、雨漏りが屋上防水施工、又は躯体壁面の亀裂などからの浸水である場合、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）に基づき、引渡しの日から10年間瑕疵担保責任を負わなければなりません。住宅に隠れた瑕疵（施工不良や不具合など）があったとき、この期間中、売主、建築請負人は無償修繕や損害賠償の義務を負わされます。ただし、品確法の対象ととなる瑕疵は「構造耐力上主要な部分（基礎、柱、外壁、屋根など）」および「雨水の浸入を防止する部分」に限られるので、雨漏りの原因が上記以外のものである場合、質問者の売買契約上の瑕疵担保責任条項により、その保証期間内の瑕疵について修理、賠償をすることになります。瑕疵担保の責任期間が経過している場合、それが躯体部分など供用部分である場合は、管理組合が修繕積立金を用いて調査、修理することになります。
ご質問の場合まず雨漏りの原因及び、漏水の経路を確認する必要があります。管理会社は住民で構成する管理組合から管理を請け負っているに過ぎないので、管理組合理事者と交渉される必要があります。

住所	：	東京都文京区本郷3-19-4TLC本郷
対応地域	：	茨城県栃木県群馬県埼玉県千葉県東京都神奈川県山梨県静岡県

マンションバルコニースラブ天井からの漏水・・・？

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