賃貸借契約の保証人とは｜連帯保証人の責任とトラブル事例

部屋を借りるなど賃貸借契約を結ぶ際に、保証人や連帯保証人の連絡先が必要になったり保証会社を入れることを条件にされたりすると思います。2007年に国土交通省が行なった調査によると、物件オーナーの7割近くが保証人や連帯保証人を必要としています。

参照元：国土交通省｜平成19年 民間賃貸住宅に係る実態調査

今回は、賃貸借契約での保証人・連帯保証人の違いや役割、また、保証人が頼めない際の対処方法をご紹介します。

賃貸借契約の保証人・連帯保証人の違いと特徴

部屋を借りる際に関わる賃貸借契約では、保証人や連帯保証人の連絡先を記載することがあると思います。保証人と連帯保証人は、言葉は似ているものの全く異なるものです。

今回は、保証人と連帯保証人の違い、連帯保証人の要件など特徴を詳しくお伝えします。

保証人は賃金の返済を拒否できる｜保証人と連帯保証人の違い

保証人と連帯保証人には大きな違いがあります。保証人には、以下の権利が認められており、支払いを拒否する主張などができます。なお、連帯保証人には以下の権利は認められません。

「返済は借主にさせるべき」と支払いを拒否できる

民法252条で定められている「催告の抗弁」では、保証人は不動産会社などに対して「返済は借主（債務者）にさせるべき」と主張して、支払いを断ることができます。ただし、借主が破産したり行方不明になったりした場合は、返済義務が発生することがあります。

第四百五十二条 　債権者が保証人に債務の履行を請求したときは、保証人は、まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求することができる。ただし、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき、又はその行方が知れないときは、この限りでない。
引用元：民法

「返済は借主の土地や銀行口座を差し押さえて行うべき」と主張できる

民法253条では「検索の抗弁」といって、借主に金銭以外でも財産があるのか検索することを主張できます。現金以外にも、借主が所有している土地や預金口座などの価値があるものから返済させるように主張することができるのです。

第四百五十三条 　債権者が前条の規定に従い主たる債務者に催告をした後であっても、保証人が主たる債務者に弁済をする資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、債権者は、まず主たる債務者の財産について執行をしなければならない。
引用元：民法

賃貸借契約の際の保証人は「連帯保証人」であることが多い

多くの賃貸物件では、支払いの拒否が主張できる保証人ではなく、「連帯保証人」を設置することが多いです。連帯保証人は、保証人と違って支払いの拒否などの権利がありません。そのため、借主が家賃などを滞納して債務者となった場合は、借主と一体となって偏在をしなければならないのです。

連帯保証人の条件

賃貸借契約の連帯保証人には以下のような条件があります。

• 3親等以内の親族（※）
• 未払い賃金を支払える収入があること
• 高齢者などではないこと

※場合によっては、親族以外も可能

基本的には、年金なども含め「安定した収入があること」や借主が家賃などを滞納した際に「代わりに支払う能力があること」などが条件となっています。

賃貸借契約で連帯保証人が追う責任とトラブルの事例

貸主は、賃貸借契約の連帯保証人に対して、建物の明渡し請求以外の賃金請求などを行うことができます。そのため、家賃滞納や原状回復費用の負担などで借主が支払いに応じなかった際、連帯保証人として支払い請求をされるなどのトラブルが発生するのです。

借主が家賃滞納した際の返済

借主が何らかの理由で家賃滞納を行なった際、貸主は連帯保証人に連絡して家賃支払いの催告をします。連帯保証人は、借主に支払うよう促す他、滞納分の家賃を借主に代わって支払わなければなりません。

原状回復費用などの追加請求の支払い

原状回復費用は、原則として月額家賃と敷金から支払われます。しかし、悪質な入居者（借主）によって高額な原状回復費用がかかってしまった場合は、費用を追加請求することがあります。

原状回復費用も連帯保証人の責任に含まれるため、借主が支払わない場合は連帯保証人が負担することになります。

保証人トラブルは裁判に発展した例もある｜事例

参照元：文献番号2015WLJPCA07168025

保証人・連帯保証人になれる人が身近にいない場合の対処方法

保証人や連帯保証人を頼める人がいない、一人で日本に来た（外国人である）、収入が不安定…といった場合も部屋を借りることができます。

保証人・連帯保証人がいない方は以下の方法を試してみましょう。

• 保証人を複数人立てる
• 保証会社を入れる
• 保証人不要の物件を探す

保証人を複数立てる

賃貸借契約の保証人は複数人立てることも可能です。保証人を複数人立てた場合は、借主が家賃滞納や費用未払いの際に、請求された金銭を保証人同士で分割することができます。

保証会社を入れる

保証会社とは、家賃滞納などがあった際に保証人の役割を果たして支払いを行う会社のことです。家賃滞納があった際は、保証会社が借主の代わりになって家賃の支払いを行い、借主へ立て替えた家賃の支払い催告を行います。

保証会社が保証人の代わりになっている場合は、「保証人不要」物件として登録されていることもあるため、よく調べておく必要があります。また、保証会社を入れた場合であっても保証会社の保証人・緊急連絡人等が必要になることもあります。

保証人不要の物件を探す

賃貸物件の中には、保証人不要という物件もあります。物件を検索する際や不動産仲介業者に相談する際に、保証人不要で検索したり保証人が立てられない旨を説明したりしましょう。

なお、保証人不要と書いてある会社には保証会社を契約することを勧められることがあります。

保証人になる際は責任が伴うことを覚悟する

保証人・連帯保証人のどちらを選んでも、借主に何かあった際に債務の返済を行う責任が発生します。保証人は一度なってしまうと自分からやめることは難しく、借主と連絡が取れない場合は保証人・連帯保証人どちらも支払い義務が発生します。これらのことを覚悟した上で保証人を引き受けましょう。

証人は自分からやめることが難しい

保証人は自分からやめることができません。保証人の責任は「借主が保証人を解除する」か「支払いを拒む」ことでしか逃れることができないため、安易な気持ちで引き受けてはならないのです。

また、連帯保証人は支払い拒否などの権利が認められていないため、原則として借主の代わりに未払いの家賃などの債務を返済しなければなりません。

保証人トラブルに巻き込まれたら弁護士に相談

保証人・連帯保証人として家賃滞納トラブルや原状回復トラブルに巻き込まれてしまった場合は、弁護士などの専門家に相談するのもひとつです。

弁護士に相談した場合は、あなたに代わって不動産会社との交渉を行うことができます。

まとめ

賃貸借契約を結ぶ際、保証人・連帯保証人の問題は欠かせません。賃貸借契約の保証人・連帯保証人は、借金などの債務と同じくらい重要なものですので、安易な気持ちで頼んだり引き受けたりしてはいけないのです。

万が一、保証人・連帯保証人としてトラブルに巻き込まれてしまった場合は、弁護士などの専門家に早めの相談をしましょう。