借りている部屋が競売に。-分譲マンションの一部屋をその部屋の

Question

分譲マンションの一部屋をその部屋のオーナーから借りています。数日前に裁判所から執行官が来て「競売にかけられた」旨を知りました。自分で調べた範囲ですが、敷金や立退料、引越し代は諦めるしかないなと感じました。
新オーナーがどういうつもりで落札するかは不明なので、できるだけ早く引っ越すつもりでいます。
ただ、執行官に「最初の契約と最新の契約書を用意しておいて」と言われ、不動産屋に問い合わせて初めて知りましだか、2年半前の1回目の更新の時から、オーナーが音信不通になっていて、オーナーのサインをもらえていないとのこと。(オーナーは宗教関係者で、現在も各種SNSで発信しるのですが、そちらから連絡しても返事がないとのこと)
私たちは何も知らずに昨秋に2回目の更新をしました。
知りたいのは以下の2点です。よろしくお願い申し上げます。
①やはり敷金は諦めねばならず、立退料も引越し代も期待できないでしょうか？
②オーナーと音信不通なのに、何も知らせず2回目の更新をさせた不動産屋に法的に対抗できないでしょうか？(何かしらの補償や返金を期待できる？)

伊藤正篤 · Accepted Answer

ご回答いたします。
①敷金の返金等を求めることができるかどうかは，「あなたが最初に賃貸借契約をして引渡しを受けた時期」と，「競売をかけた業者の債権が対抗要件を備えた時期（多くの場合は金融機関の抵当権設定時）」との先後関係で決まります。簡単に申し上げれば，前者が先なら請求できるし，後者が先なら請求できません。

もう少し詳しくご回答します。
例えばよくある住宅ローンの滞納のようなケースですと，当然ながら賃貸借契約の時期より抵当権設定の方が先でしょうから，残念ながら敷金の返金等は請求することができない，という結論になります。この場合，立退料等の請求をする法的根拠もありません。もっとも，この場合であっても民法３９５条により６ヶ月は明渡しが猶予され，その間住むことができるので，早く退去してもらいたい落札者が，立退料を払うのですぐに退去してもらいたい，と言ってくることはあります。

以上のケースとは逆に，あなたが賃貸借契約をした後に設定された抵当権が実行された，というような事情であれば，落札者に敷金返還義務が引き継がれることはもちろん，そもそも立ち退く必要もなくなります。どうしても立ち退いてくれ，ということであれば立退料を請求することもできます。

②詳しいご事情を伺わないと正確なお答えを致しかねますが，拝見した限りでは，なかなか請求は難しいと思います。
ただし，例えば合意による更新は成立していない（法定更新が成立しているのみ）として，不動産屋が預かり保管中の更新料の返金を求める，ということはあり得るかもしれません。
不動産屋が更新料をオーナーに渡しているのかどうか，渡しているならなぜ渡しているのか，全額渡しているのか，手数料を引いているのか，といったあたりを詳しく調査する必要があります。

ご不明な点等あればお問い合わせください。

好川久治 · Answer

①新しい大家が競落する目的が不明ですので、敷金を引き継いで新しく契約をしてもらうことを期待して交渉する、というのはリスクを伴います。
何カ月分の敷金を入れているのかわかりませんが、最後の数か月分の家賃は支払わずに留保して、敷金を超える未納分は、旧家主に対する契約不履行に基づく損害賠償請求権と家賃とを相殺する、という理屈で事実上敷金と立退料見合いの損害賠償金を回収したのと同様の効果を発生させる、ということは考えられます。もちろん、旧大家から敷金を超える金額の未納家賃、あるいは原状回復費用の支払いを求められたときには、損害賠償請求の存否額をめぐって争いになりますので、そのリスクは覚悟しなければなりません。

②競売になる具体的な可能性まで知りながら更新させて更新料を支払わせた、という事情までないと損害賠償請求は難しいのではないかと思います。

住所	：	神奈川県横浜市中区住吉町1-2スカーフ会館9階
対応地域	：	東京都神奈川県

住所	：	東京都港区西新橋1-12-8西新橋中ビル5階
対応地域	：

借りている部屋が競売に。

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