原状回復トラブルでオーナーが入居者に修繕費をに負担させる６つの方法

原状回復トラブルは、オーナーからすると建物の維持管理コストが上がってしまう、悩ましい問題です。入居者の故意・過失による汚れやキズ、必要な修繕等は原状回復のルールを知ることで入居者負担とさせることも可能です。

今回は、原状回復トラブルをオーナー目線でご紹介します。

原状回復トラブルでオーナーが知っておくべき大原則

現状回復トラブルは、入居者からすると敷金が返還されないトラブルです。オーナー側からすると必要な原状回復費用が入居者から支払えず、建物の維持管理にコストがかかってしまう死活問題とも言えます。

原状回復費用は、入居者負担とする際にいくつかルールがあるので、ご紹介していきます。

原状回復の原則は「通常使用・経年劣化はオーナー負担」

建物の原状回復義務は、民法で定められているものなので、基本的に全ての入居者に課されています。一方で、現在では原状回復義務のないDIY賃貸などもあるため、原状回復義務の有無は必ず契約書に明記する必要があります。

第五百四十五条 　当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
引用元：民法

また、国土交通省が定めている原状回復の定義は以下の通りです。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」
引用元：国土交通省｜原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

このことから、原状回復の原則は通常使用・経年劣化による汚れやキズ等はオーナー負担となります。

入居者への過剰負担は消費者契約法違反

あとの項目「」で詳しくお伝えしますが、原状回復費用は特約などをつけることにより入居者負担にすることも可能です。しかし、入居者への負担が過剰なものであった場合は、消費者契約法10条によって、契約内容自体が無効になる可能性があるので注意が必要です。

第十条 　民法 、商法 （明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
引用元：消費者契約法

オーナーが原状回復を入居者負担にさせるために知っておくべきこと

原状回復の原則は通常使用・経年劣化による汚れやキズ等はオーナー負担ですが、一定の条件を満たせば原状回復費用を入居者負担にすることも可能です。

この項目では、原状回復費用を入居者負担にさせるための方法をご紹介します。

原状回復義務の内容を明確に明記する

原状回復費用を入居者に負担させる・原状回復トラブルを防ぐためには、原状回復義務の内容を契約書に明記する必要があります。原状回復義務の有無や具体的に内容などを明記し、契約時に具体的説明をする必要があります。原状回復費用の入居者・オーナー負担の目安は以下の表の通りです。

特約をつける場合は負担金額なども明記・説明する

通常使用・経年劣化による汚れやキズ等を入居者負担とさせたい場合は、原状回復特約として契約書に明記し、入居者に合意を得る必要があります。その際は、どれくらいの金額負担があるのか等も必ず説明してください。

【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
引用元：国土交通省｜原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

原状回復として入居者負担とできる金額の相場は、家賃の2倍～3倍と言われています。なお、過剰負担となる場合は消費者契約法違反になる可能性もあるため注意が必要です。

地域の条例・特約も契約時に必ず説明する

地域によっては原状回復特約や敷金返還を条例や特約で制限したり認めたりする場合があります。これらの場合も契約書への明記や契約時の説明を必ずしなければなりません。

「東京ルール」が適応される事業所かどうかを確認する

東京都では賃貸住宅紛争防止条例（通称「東京ルール」）があり、宅地建物取引業者が管理している建物には以下の点を説明する義務が定められています。

1. 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが原則であること
2. 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが原則であること
3. 賃貸借契約の中で、貸主の負担としている具体的な事項
4. 修繕及び維持管理等に関する連絡先

引用元：東京都｜賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

なお、この条例は、説明義務を記したものであって、原状回復の入居者負担を禁止したものではありません。また、宅地建物取引業者が対象なので、個人で建物を管理しているオーナーは対象外となります。

「敷引き特約」は差し引き金額を明示する

関西の一部の地域で設けられている「敷引き特約」ですが、これも契約時に必ず入居者に説明・合意を得る必要があります。一部地域では「当たり前」である場合も、契約時に説明をしていなければ入居者への合意を得ていないとみなされる可能性もあります。

悪質な場合は少額訴訟などの法的手続きも考える

通常使用や経年劣化の域を超えた汚れやキズがある場合は、敷金から修繕費を差し引いたり入居者に追加で請求したりすることができます。もしも、入居者が支払いに応じない際は少額訴訟などの法的手続きも考えてください。

少額訴訟は、簡易裁判所で手続きをすることで起こすことができます。少額訴訟で支払いの審判が下されると、相手の銀行口座などを差し押さえる強制執行が可能になります。

入居者から敷金返還を訴えられる前にオーナーがやっておくべきこと

原状回復トラブルでは、入居者が敷金の全額返還を求めてくることが多々あります。近年では、敷金全額返還が当たり前のように言われていますが、必要な原状回復費用は請求しても問題はありません。

この項目では、入居者との原状回復トラブルを予防するためにやっておくべきことをご紹介します。

入居時は契約書と内容確認書等の日付・署名・捺印を確認する

賃貸借契約を結ぶ際、原状回復義務、特約等の内容や費用負担に関して契約書に明記し入居者への説明を行いますよね。その際に重要になるのは、説明をした・合意を得たという記録です。原状回復義務、特約、費用負担について説明を行ったあと、必ず入居者から「日付の記載・署名・捺印」をもらうようにしてください。

これらを行わないと説明不足や合意を得ていないとみなされ、契約内容自体が無効であるとみなされることがあります。

入居・退去時の現状確認は必ず写真・書類に残しておく

入居・退去の際には、チェックリストなどを用いて現状確認を行います。現状確認は入居者と立会いの元行い、写真と書類で記録に残すようにしてください。また、書類等は、コピーなどの控えをオーナー保管、原本は入居者に保管してもらうなどの工夫も必要です。

客観的・合理的にみて必要な原状回復なのかを説明できるようにする

入居者に請求する原状回復費用が、本当に必要な修繕であったかなどは重要なポイントとなります。入居者に原状回復費用を負担させる際は、客観的または合理的理由が必要になります。

原状回復の修繕は原則として、入居者が汚したり傷をつけたりした部分のみの費用を請求することができます。例えば、壁紙一箇所を修繕した場合はその箇所のみ入居者負担となり、他の部分の修繕はオーナー負担になります。

入居者から原状回復トラブルで少額訴訟を起こされた時の対処法

原状回復トラブルは、少額訴訟などに発展する場合もあります。少額訴訟は簡易裁判所に手続きすることで比較的簡単に起こすことができるため、敷金返還と求めた訴訟などが増えています。

この項目では、少額訴訟の相手方となってしまった場合の対処法をご紹介します。

少額訴訟の流れを知っておく

少額訴訟では、60万円以下の金銭を請求する際に利用できる制度で、1回の審判で両者の言い分や証拠をもとに判決が下されます。少額訴訟の流れは以下の通りです。

引用元：裁判所｜少額訴訟

費用負担の正当事由になる証拠を揃える

少額訴訟を起こされてしまった場合は、1回の審判で判決が決まってしまうため、証拠などの準備はしっかりと行いましょう。原状回復のための修繕を行った際の写真や費用明細など原状回復の必要性が主張できる証拠を揃えましょう。

期日には必ず出廷する

何度かお伝えしていますが、少額訴訟は1回の審判で判決が下されてしまいます。裁判所から指定された期日には必ず出廷するようにしてください。なお、どうしても出廷できない場合は、答弁書を提出することで、正当性を主張することもできますが審判時に不利になることもあります。

なお、少額訴訟での判決に納得がいかない場合は、通常訴訟に移行します。

原状回復トラブルは弁護士などの専門家に相談することも考える

オーナーが原状回復トラブルにあった際は、弁護士などの専門家に相談することも考えてください。原状回復トラブルは少額訴訟や損害賠償請求などに発展する場合もあります。原状回復トラブルを弁護士などの専門家に相談すると、入居者との代理交渉や裁判時の弁護等、あなたの強い味方となります。

まとめ

原状回復費用は条件を満たし、入居者に事前の説明や合意を得ることで入居者負担とできる問題です。入居者の故意・過失による汚れや傷、必要な修繕等は入居者からしっかりと請求しましょう。

この記事で、原状回復トラブルに悩むオーナーの手助けができれば幸いです。