民法第611条に基づく家賃減額請求

不動産トラブル
家賃トラブル

現在私は家賃の受け取り拒否をされており滞納状態なのですが、滞納家賃の即時支払いおよび物件明け渡しおよび明け渡しまでの家賃支払いの請求訴訟(以下、明渡訴訟)を起こされました。
しかも、なぜか訴状には私が家賃の支払いを拒否したかのように書かれています。
スラップ訴訟であると認識しており、明け渡すつもりはありません。

ところで、この物件の重要事項説明書には居室内にtvアンテナがあると記載されておりますが、実際にはありません。
なので家賃滞納期間中に「tvアンテナをつけてくれ」と言う旨の内容証明郵便を貸主に出しました。

そして、明渡訴訟内で民法第611条1に基づく家賃減額請求を行いたいと思っております。
そこで、以下が質問です。

1.そもそも明渡訴訟内での家賃減額請求は許可されましょうか?

2.契約した2019年時点の民法第611条1は以下のとおり書かれています。
「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。」
重要事項説明書に記載されている設備が(滅失ではなく)ない場合でも、家賃の減額請求は認められましょうか?

3.前述のとおり家賃の支払い請求がされておりますが、滞納家賃を即時満額支払う方がいいでしょうか?
また、訴訟期間中の家賃も満額支払う方がいいでしょうか?

4.家賃を満額支払った場合に、家賃の減額が認められた場合、すでに支払った家賃のうち、tvアンテナの設置を要求する内容証明郵便が貸主に到達した後の家賃に関しては減額分相当は返金してもらいたいのですが、明渡訴訟内で返金請求は許可されましょうか?
それとも返金請求は別に訴える必要がありますか?

相談者(ID:21002)さん

2021年12月26日

弁護士の回答一覧

依田 敏泰
弁護士(池袋中央法律事務所)

大家にとって、気に入らない借主を退去させるためのもっとも手っ取り早い方法は、家賃の受取を拒否し...

大家にとって、気に入らない借主を退去させるためのもっとも手っ取り早い方法は、家賃の受取を拒否しておきながら、いざとなると家賃の滞納をしているので契約を解除するということです。
個人的には、このようなやり口は、極めて陰険なやり方で明らかに権利の濫用であると思いますが、意外なことに裁判所ではそのような家主側のやり方を容認してしまいます。
本来、家賃を受取拒否された場合には、面倒でも法務局に、毎月、供託する必要があったのです。

ですので、現状、大変不本意かも知れませんが、家賃の減額請求ができるなどという状況ではなく、家賃を受け取らないという姿勢で居続けたから家賃を支払ってなかっただけで、本当ならいつでも支払えるのだ、このようなことで賃貸借契約を解除することは、信頼関係が破壊されていないのであって認められないと主張することが先決になります。
従って、支払していないままの家賃については、速やかに一括で支払ってしまうことです。もしそれさえも、今更受け取れないなどと支払を拒否されたのであれば、法務局に供託をする必要があります。
さすがにすぐに家賃を支払えるのだということが裁判所にも分かってもらえれば、大家の退去請求は退けてもらえるのではないかと思います。

訴訟期間中の家賃についても同様です。

問題は、tvアンテナが備え付けられているとのことであったのに実際には取り付けられていなかったことを理由に家賃の減額が認められるかです。
これは難しいと思います。
なぜなら、tvアンテナが備え付けられていなかったからといって、その物件を住居として利用するのに支障が生じたわけではないからです。民法611条の規定は、貸主側に物件の修繕義務があることを前提に、その修繕が行われていないままの期間についての家賃の減額を認めるものだからであって、重要事項説明書の記載が誤りだっただけで、大家が、tvアンテナを設置しなければならない義務があるわけではないからです。
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依田 敏泰
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