家賃滞納で立ち退きをさせる際に知っておくべき4つのこと

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弁護士法人ネクスパート法律事務所
寺垣 俊介
監修記事
家賃滞納で立ち退きをさせる際に知っておくべき4つのこと

家賃の滞納はオーナーにとって重大なトラブルです。3ヶ月以上など長期間に及ぶ家賃滞納は、立ち退き(強制退去)をさせることが認められます。家賃支払いや立ち退きの交渉は話し合いで行うことが原則ですが、もしも相手が交渉に応じないなどの場合は裁判を起こすという方法もあります。今回は、家賃滞納による立ち退きの交渉から裁判による強制執行の流れなどをご紹介します。

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家賃滞納が3ヶ月続くと立ち退きの対象になる

オーナーを悩ませる家賃滞納問題。家賃滞納が3ヶ月以上あり、支払いの催促を再三行なっているのにも関わらず入居者が応じない場合は、立ち退きさせることを考えるでしょう。

借地借家法では、原則として入居者(借主)が不利になるようなことを無効としていますが、家賃滞納などの債務不履行によって入居者に落ち度がある場合は契約を解除し立ち退き(強制退去)をさせることができます。

立ち退きを実行する条件

オーナーが立ち退きを考えるトラブルは以下の通りです。これらのトラブルは悪質な場合、オーナーから賃貸の契約解除を行う解除原因として認められることがあります。

  • 家賃滞納
  • 無断転貸
  • 用法順守義務違反
  • 騒音・悪臭
  • その他、近隣住民とのトラブルなど

特に、家賃滞納は立ち退き催告で最も多いトラブルです。家賃を支払うことで部屋を借りているのですから、家賃を滞納された際は立ち退きを迫るのは当然ともいえます。

重要なのは契約者間の信頼関係

原則的に、オーナー(貸主)から一方的に賃貸契約を解除することはできません。しかし、賃貸借契約は、貸主と借主の契約者間で信頼関係がある上で行われるものですから、借主が家賃滞納など契約者間での信頼関係を破壊させるようなことを行った場合、貸主は、契約を解除できます。

立ち退き(強制退去)は最低約5ヶ月かかる

立ち退きなどを行う場合、裁判などの法的手段で強制執行を行うことによって強制退去をさせることになります。家賃滞納は可能な限り話し合いで解決することが望ましいため、入居者に家賃を支払うよう通知を行うことから始めましょう。何度も通知したのにも関わらず入居者が家賃の支払いを行わなかった場合は、法的手段を用いて強制執行を行います。強制執行までの大まかな流れと日数は以下の通りです。

立ち退き(強制退去)は最低約5ヶ月かかる

強制退去はあくまでも最終手段

強制退去はあくまでも最終手段です。法的手段で強制退去をさせるには、費用も手間も発生します。先の項目でもお伝えしましたが、家賃滞納は可能な限り話し合いで解決することが望ましいため、入居者に家賃を支払うよう通知を行うことから始めてください。

もしも、家賃滞納で悩まれているオーナーは早い段階で弁護士などの専門家に相談し、どのような方法なら円満に問題解決ができるか考えましょう。

入居者に家賃を滞納された時にとる行動4ステップ

入居者に家賃を滞納された時にとる行動4ステップ

入居者が家賃を滞納していて困っているという場合は、以下のような手段を試してください。家賃滞納の立ち退きは、必ず入居者と話し合いをすることから始めてください。家賃の支払いや立ち退きを強行しようとすると、損害賠償が請求されたり、オーナー側が罪に問われることもあります。

  • 家賃支払いの催促を行う|入居者との話し合い
  • 家賃支払いの催告書を内容証明郵便で送る
  • 家賃の支払いを求めて裁判を起こす
  • 強制執行(強制退去)を行う

家賃支払いの催促を行う|入居者との話し合い

家賃滞納の場合は、まずは家賃支払いの交渉を行います。家賃支払いの催促は、①口頭、②通知書の郵送などの方法があります。このとき、入居者と「言った・言わない」などのトラブルが発生するのを防ぐためには、通知書を郵送で送り、交渉の記録をノートなどに残しておくことをお勧めします。

入居者との交渉を行う際は「家賃滞納で立ち退きをさせる際にやってはいけない行動」でお伝えしたことに気をつけましょう。

家賃支払いの催告書を内容証明郵便で送る

家賃支払いの催告書を内容証明郵便で送る

話し合いでの交渉がうまくいかない場合は、家賃の支払い催促や支払いに応じない場合には契約を解除する旨を記載した催告書を内容証明郵便で送りましょう。

内容証明郵便とは、送った文書の内容を郵便局が証明してくれるサービスです。これによって、入居者が送られてきていないと主張した場合も、郵便局で謄本を取り寄せるなどして証明することができるのです。

家賃支払いを求めて裁判を起こす

家賃支払いを求めて裁判を起こす

催告書を送ったのにも関わらず家賃の支払いに応じない場合は、契約を解除することができます。契約を解除したのにも関わらず入居者が立ち退きに応じない場合は、明け渡し(立ち退き)請求訴訟を行うことになります。

強制執行(強制退去)を行う

強制執行(強制退去)を行う

裁判で判決が出ると、約2週間前後で入居者に裁判所から判決内容が書かれた『判決書』が郵送されます。判決書が届いたにも関わらず、入居者が退去しない場合は裁判所に強制執行の申立を行います。

家賃滞納で立ち退きをさせる際にやってはいけない行動

家賃滞納で立ち退きをさせる際にやってはいけない行動

本来支払われるべきお金が支払われないというのは、死活問題であり、同時に腹立たしいものです。しかし、感情に任せて立ち退きを強行しようとすると、罪に問われたり損害賠償を求められることもあるので注意が必要です。入居者に立ち退きを交渉する際は、あくまでも冷静に行うようにしましょう。

立ち退きに応じないので暴行・脅迫を行う

家賃の支払いや立ち退きの交渉に応じない入居者に対して、感情的になって暴力を振るったり、脅迫したりすることは違法行為です。悪質な場合は、暴行罪や傷害罪、脅迫罪に問われる可能性があります。また、相手が怪我をした場合には、損害賠償請求がされる場合もあります。

部屋に勝手に入る・立ち退き交渉に応じるまで居座る

家賃を支払わないからといって、勝手に部屋に入ったり、入居者が「帰ってほしい」と断ったのにも関わらず居座ったりすると住居侵入罪や不退去罪にあたります。家賃を滞納している方が悪いのですが、入居者が「帰ってほしい」と言った場合は決して無理強いせず、日を改めましょう。

第百三十条  正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、三年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。
 引用元:
刑法

家財などを勝手に外に出してしまう

立ち退きに応じないからといって、入居者の家財を外に出してしまうと損害賠償を請求されたり、器物損壊罪に問われたりします。

第二百六十一条  前三条に規定するもののほか、他人の物を損壊し、又は傷害した者は、三年以下の懲役又は三十万円以下の罰金若しくは科料に処する。
 引用元:
刑法

立ち退きを拒否されたので部屋の鍵を変える

立ち退きや家賃の支払いに応じないので入居者が入れないように鍵を変えてしまうと、不法行為を行ったとして損害賠償を請求されます。

家賃滞納の立ち退き(強制退去)には弁護士が必要

家賃滞納の立ち退き(強制退去)には弁護士が必要

家賃の支払いの催促や立ち退きなどの交渉は、当事者同士で行うと感情的になりやすいものです。また、家賃滞納を行なっている入居者に立ち退きをさせるには、裁判で判決を受ける必要があり、弁護士の力が不可欠になります。

弁護士は裁判のことだけでなく、あなたの代理人として立ち退き交渉などを行うことができるので、家賃滞納や立ち退きに悩んでいる方は弁護士に相談するということも考えてみてください。

【関連記事】立ち退き交渉で悩んだら弁護士に相談!専門家に代行を依頼しよう

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まとめ

家賃滞納による立ち退きは、支払いをしない入居者に明らかな非がありますが、強行するとオーナー側の分が悪くなってしまうことがあります。感情的にならずに、話し合いでの交渉や文書での交渉を行い、冷静に対処することで問題を解決していきましょう。

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この記事を監修した弁護士
弁護士法人ネクスパート法律事務所
寺垣 俊介
2016年1月に寺垣弁護士(第二東京弁護士会所属)、佐藤弁護士(東京弁護士会所属)の2名により設立。遺産相続、交通事故、離婚などの民事事件や刑事事件、企業法務まで幅広い分野を取り扱っている。

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