家賃滞納された時の相談先一覧と家賃滞納をさせない為の4つの対策

全国賃貸住宅新聞によると、平成27年度の東京都営住宅(26万戸)の家賃未滞納額は15億2626万3千円です。また滞納率の推移は全国で以下の図のようになっています。

(参照元：日管協短観｜日本賃貸住宅管理協会)

年々滞納率は減っていますが、家賃滞納が自分のマンションで起こってもおかしくありません。この記事を見ている方は実際に起こってしまって誰に相談すればいいのかわからない人だと思います。

ここで家賃滞納が起こった場合の相談先と家賃滞納の防止策や、長期滞納にさせない対策また、滞納された場合にできることを紹介します。

家賃滞納された場合の相談先5つ

家賃を滞納されて警察に連絡しても警察の管轄ではないため、警察も行動がとれません。ここでは、家賃滞納の相談にしっかり対応できる相談先を紹介します。

全国賃貸住宅経営者協会連合

全国に支部があり、無料相談の他に災害支援や調査・研究、情報誌の発行、研修会を行っています。また、立ち退きや滞納金の回収以外に敷金トラブルや住居者の選び方、税務問題、住宅経営にまつわる専門用語の解説の相談も受け付けており、相談には住宅経営士、公認会計士、税理士が対応してくれます。

NPO法人賃貸経営110番

NPO法人賃貸経営110番の主な活動として下記の6つが挙げられます。

1. 賃貸住宅経営の円滑化に向けての助言･提案

2. 土地の賃貸借・管理に関する問題解決

3. 土地・建物の収益向上に向けての助言・提案

4. 調査・診断・分析

5. 財産の管理・運用にまつわる助言・提案

6. 法人向け社内研修・セミナー開催企画

引用元：NPO法人賃貸経営110番

HPにはよくある相談事例もあるので自分の現状を確認することができます。

相談する場合はこちら：03-5468-8788(平日9：00～18：00)

日本賃貸住宅管理協会

入居者と家主のより良い関係性・住居環境の向上を目的として相談にアドバイスを行っています。HP内では様々なガイドラインやサービスを紹介しており参加も可能です。

訴訟や損害賠償請求の相談は受け付けていませんので注意しましょう。相談方法はWEB投稿・FAX・メール・郵便になります。

法テラス

法テラスでは家賃を滞納されて困っているという人の相談にも対応してくれます。相談は1つの案件を3回まで無料で行っており、その後弁護士や司法書士に相談したいという場合には紹介してもらうことも可能です。

法テラスでは弁護士に依頼したいが、費用が大きすぎて諦めているという場合に「建て替え制度」というものを行っています。1度法テラスが費用を支払い、その後法テラスに分割で介していくという制度です。

法テラスについてもっと詳しくはこちら「家賃滞納|法テラス」をご覧ください。

弁護士

弁護士に相談することにより、自分に合った解決策を見つけることができます。弁護士というと裁判が一番初めに思い浮かぶと思いますが解決方法は他にもあります。

また、弁護士に相談することで、家賃を催促する方法などを教えてもらったり、書類の作成を依頼することもできます。事務所によっては無料相談もあり、ほかの相談方法より早期解決が望めるのが弁護士です。

家賃の滞納をしてしまう原因と対策

滞納してしまう原因はなんなのでしょうか。ここではよくある原因と防止策をしょうかいします。

よくある家賃滞納する理由

• うっかりしていた
• 様々な理由でお金がなかった
• 病気やケガで入院したため払えなかった
• 遠くに出かけていたため支払いができなかった
• もともと支払う気がない
• 行方不明

家賃滞納をさせない・長期未滞納にさせないための4つの対策

月毎に入金確認をしっかりする

払っているだろうと入金確認を怠ってしまうと滞納に気づくのが遅れてしまい、気づいた時には長期未滞納になっていたというケースが起きてしまいます。

パソコンのエクセルや帳簿などで管理すると簡単に管理することが可能です。家賃滞納も長期になってしまうと信頼関係が悪化するので、貸している側としても管理をして、必要であれば入金されていない旨を伝えるようにしましょう。

家賃滞納が1回目の時にどのような状況なのかを確認する

忙しくて、旅行に行っていてうっかり忘れていたということは人間ならあり得ます。うっかり忘れていた場合は今後の改善が見込まれるため特に心配はいりません。病気やけがで入院していて支払えなかった場合は支払える見込みがあるのか確認しましょう。

1回目に確認することで、もし今月払えなかった場合に今後どうするかを相談すれば、長期滞納を防止できる可能性が高まります。

入金方法を変える

払い込みの場合、自分で入金しない限り入金されないため、家賃滞納の確立が上がります。特に若い人、働き盛りの人向けの賃貸場合は忙しくても勝手に入金される引き落としをおすすめします。

年配の方が多い場合は直接手渡しがおすすめです。月に1度コミュニケーションを取ることで、滞納を防ぐことが望めます。

入居前にどのような人なのかを確認する

入居審査にできるだけ関わりましょう。入居申込書のチェックポイントは下記の3つになります。

入居期間が頻繁で短くないか

入居期間が短く頻繁な引っ越しを繰り返していて不自然な場合は家賃滞納と退去を繰り返している場合があるので注意しましょう

支払い能力が低くないか

転職や離職が多くても現在しっかり支払えて、貯金がある場合は良いのですが、現在の給料と家賃を考えた時無理がある場合はしっかり話し合うことが必要になります。

保証人を確保できるか

万が一の場合に保証人は大切です。そのため保証人を絶対に確保しましょう。また仲介してくれている不動産が本当に信頼できるのかも確認しましょう。

売り上げのために、よくない住居者を入居させてしまう場合もあるので、入居者を決める場合はしっかり仲介不動産と確認できるようにしましょう。

入居者が家賃滞納のまま行方不明になってしまった場合の対策

入居者が行方不明になってしまった場合、連帯保証人や緊急連絡先、勤務している会社などに連絡を取り、入居者の現状を把握します。

全ての連絡先に連絡がつかない又は、入居者の行方を知らないと言われた場合は、「公示送達」という、行方不明者や海外に行っており通達ができない場合に法的手段で訴えることができます。

家賃回収のためにできること

家賃滞納された場合にいきなり立ち退きを請求することはできません。まず自分で何をしたらいいのか紹介します。

電話や督促状で催促する

まず入居者に電話や督促状で催促しましょう。注意することは、大声で怒鳴ったり、脅迫的なことを言ったり、勝手にカギを変えるなどの実力行使に出るとこちらが訴えられてしまう可能性が高いということです。

入居者に連絡がつかない場合は、連帯保証人に連絡し、事情を話して滞納分の支払いをしてほしい旨を伝えましょう。

催告書を証明郵便で送る

催告書とは、「これで支払いがされなかったら法的手段を取ります。」という最終通告になります。また内容証明郵便で送ることにより、公的に「いつ・だれが・誰に・どのような内容の文章を送った」ということが証明されるので、重要な証拠になるのです。

また、受け取ったということが証明されるため、知らなかったとシラをきることができなくなります。催告書を受け取ったにもかかわらず、リアクションがない場合は裁判などの法的手段に移ります。

家賃滞納の対処としての法的手段

契約解除通知

家賃滞納が3ヶ月を過ぎていた場合、内容証明郵便で契約解除の予告通知を送付します。予告のため、「期限までに支払われなければ契約を解除します。」という内容になります。期限までに支払われないようであれば、内容証明郵便で契約を解除するという通知を送付します。

通知したからと言って相手が任意に退去するとは限りません。相手が任意に退去しない場合は明渡請求訴訟に移ります。

明渡請求訴訟

明渡請求訴訟では、賃貸の契約内容と家主と入居人の署名と押印のある契約書と、既に契約を解除している証拠として契約解除通知が必要になります。

なお、訴訟手続の中で入居者と話合いをすることは可能です。例えば、以下の事項について話合いをすることが想定されます。

• いつ明け渡すのか
• 部屋の中のものをいつ撤去してもらえるのか
• 未滞納の家賃はどのように支払うのか
• その他敷金などの清算方法

話合いで解決しない場合は、判決を取得した後、強制執行手続に移ることになります。

強制執行

合意書を作成したにも関わらず、一向に退去しない場合は、裁判所に強制執行の申立を行います。申立をすると裁判所の執行官が立ち退きのための処理を行います。

なお、強制執行が完了した後にも、滞納金は回収できます。滞納金が支払われない場合は、弁護士や裁判所に相談しましょう。

まとめ

入居者を見極めることは大変ですが、滞納が起こった時の対策がないわけではありません。自分の生活が関わっている場合が多いと思われます。無料で相談に対応してくれるところが多いので、まずは相談をし、被害が大きくなる前に解決しましょう。