立ち退き交渉で悩んだら弁護士に相談！専門家に代行を依頼しよう

立ち退きはあくまでもオーナー側の都合で行うもので、今まで利用してくれた入居者にとって引越しなどの負担がかかってしまうものです。立ち退きの交渉は冷静に、あくまでもオーナー都合であることを念頭に置いて行いましょう。また、立ち退き交渉を行う際には正当な理由がなければできません。

賃貸借契約などでは、部屋を貸す際に入居者に契約違反などがない場合は正当事由がなければ契約を終了させることができないとされています。立ち退きが行える正当事由は、「建物の老朽化や耐震化のための建て替え」や「再開発などによる解体の決定」などが挙げられます。

今回は、上記のような正当事由がある際の立ち退き交渉の手順や交渉のポイントなどについてご紹介します。

立ち退き交渉に悩んだら弁護士に相談

立ち退き交渉は、オーナー都合であることから入居者にうまく言い出せず交渉が困難になる、逆に言い方が悪くなってしまって入居者とトラブルになる等が往々に起こります。

ある程度のトラブルが起こることを想定して、早い段階から弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

立ち退き交渉の手順

立ち退き交渉は、アパートやマンションを所持しているオーナーにとって頭を悩ませる問題のひとつですよね。

この項目では、入居者との間で立ち退きの交渉を行う際の大まかな手順をご紹介します。なお、立ち退き交渉は、必ずしもスムーズに行えるわけではありません。

立ち退きに断固としても応じないという入居者もいます。立ち退きの交渉が難航した場合は、専門家など第三者に相談するなど、当事者間だけで交渉を続けることは避けましょう。また、交渉を無理強いすると思わぬトラブルが発生します。交渉の際に注意してください。

立ち退きのお願いを書面にする

立ち退きの交渉をする際は、まず立ち退きをしてもらうことを入居者に周知させなければなりません。解約によよる立ち退きは、原則として入居者（契約者）の合意がなければ行うことができません。なので、立ち退きを入居者にお願いする形になります。円満に立ち退き交渉をするための「立ち退きのお願い」に記載することは以下の通りです。

• 立ち退きの経緯
• 今まで利用してくれた入居者への感謝
• 立ち退きに対するお詫び
• 立ち退きにあたって補償をするということ

住人と立ち退き料の交渉をする

立ち退きを入居者に書面で周知したら、入居者と立ち退き料の交渉を行います。立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月〜10ヶ月程度と言われています。まずは、数ヶ月分から交渉してみるといいでしょう。

交渉の上限を12ヶ月分と決めておき、予算を多めに設定しておくと安心ですね。なお、立ち退き料の相場は、あくまでも「相場」です。立ち退き料は、入居者との交渉や立退きを求める理由、入居者の事情によって大きく変動します。

住人の引越し先を探す

立ち退き料の交渉が進み、入居者に立ち退きを了承してもらったら、入所者の次の引越し先を探すことになります。自分で部屋探しをして引越し先を見つけてきてくれる入所者もいますが、「立ち退きをさせるなら次を見つけてきてくれないと」という入所者もいます。

その場合は、オーナーとして責任を持って引越し先の手配をしましょう。

立ち退き交渉を行う際に押さえておくべきポイント５つ

立ち退き交渉の大まかな手順がわかったら立ち退き交渉を行う前に、立ち退き交渉のポイントを押さえましょう。立ち退き交渉を行う際のポイントは以下の通りです。

• 立ち退き交渉は冷静に行う
• 相談できる専門家を見つけておく
• 立ち退き料は多めに見積もって予算を組む
• 立ち退き交渉の記録は必ず残しておく
• 立ち退き交渉で揉めたら第三者を挟む

立ち退き交渉は冷静に行う

立ち退き交渉は、オーナー都合によって入居者に退去をお願いすることになります。あくまでも、オーナー都合なので、家賃滞納などの貸借人側の落ち度がない限りは丁寧なお願いをしましょう。交渉がうまくいかないからといって感情的になってしまうと、大きなトラブルに発展する可能性があります。冷静・丁寧に行い、譲れない点だけ毅然とした態度で臨みましょう。

相談できる専門家を見つけておく

オーナーと入居者だけで行う立ち退き交渉は、交渉が難航したりトラブルが発生したりすることが往々にあります。その際は、あらかじめ弁護士をはじめとした専門家に相談しておき、トラブルが起きた際に相談できるようにしておくこと安心です。弁護士は法律のことだけでなく、交渉のプロでもあるので、あなたの強い味方となってくれます。

立ち退き料は多めに見積もって予算を組む

立ち退き交渉のための予算は多めに見積もっておくことをおすすめします。立ち退き料には「入居者に支払うお金」だけでなく、立ち退き交渉をするにあたって発生する費用もあります。

予算を組むときは、入居者の12ヶ月分の家賃とその他諸々の費用も考えておきましょう。

立ち退き交渉の記録は必ず残しておく

立ち退き交渉はトラブルが往々にして発生するので、交渉をする際は記録を残しておくことが重要になります。交渉を行った日時や交渉の内容をメモなどに残しておくことで、裁判になった場合も証拠として提示することができ、トラブルの経緯も説明しやすくなります。交渉記録は必ず残して起きましょう。

立ち退き交渉で揉めたら第三者を挟む

立ち退き交渉で、交渉が難航したり入居者とトラブルになってしまった場合は、早い段階で第三者を間に入れましょう。トラブルの当事者同士で交渉を続けているとどうしても感情的になり、検討すべき部分がずれていってしまうことがあります。

冷静に問題解決を図るためにも、相談できる専門家などの第三者を見つけておきましょう。

立ち退き交渉で絶対にやってはいけない５つの行為

立ち退き交渉は、入居者がすんなり合意してくれれば何の問題もありませんが、全ての入居者が立ち退きに応じてくれるわけではありません。オーナー側が心を砕き、手を尽くして交渉を行っても断固として応じないという入居者も中にはいるでしょう。立ち退き交渉がうまくいかなくて苛立ってしまった場合であっても、違法な行為をすればオーナー自身が罪に問われてしまうこともあるので注意しましょう。

部屋に勝手に入る

入居者がなかなか立ち退きの交渉に応じてくれない場合であっても、部屋に勝手に入ることは許されません。入居者に許可なく部屋に入ることは住居侵入罪にあたります。

第百三十条 　正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、三年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。
 引用元：刑法

部屋に居座る

交渉のために入居者の部屋の中で立ち退きの説明をする場合もあると思います。その際、入居者に「もう帰ってください」と言われたのにもかかわらず、「交渉に応じるまでは帰らない」などと言ってしまうと不退去罪にあたります。入居者が拒否した場合は、日を改めて交渉しましょう。

暴力や脅迫をする

立ち退き交渉で感情的になってしまい暴力をふるった場合は、暴行罪や傷害罪に問われますし、これにより相手が怪我をした場合には、損害賠償を請求される場合もあります。また、交渉のために「立ち退きに応じなければ、〇〇をしてやる」など脅すような行為を行うと脅迫罪に問われます。

部屋の家具を勝手に外に出す

なかなか立ち退きをしてくれないので強制的に出て行ってもらおうと、入居者の家具・家電などを部屋から出してしまうと損害賠償を請求されたり器物損壊罪となったりします。感情的になってヤケを起こしてしまうのは禁物です。

第二百六十一条 　前三条に規定するもののほか、他人の物を損壊し、又は傷害した者は、三年以下の懲役又は三十万円以下の罰金若しくは科料に処する。
 引用元：刑法

鍵を変えてしまう

「立ち退きをしてくれないので部屋に入れなくしてしまえばいい」として、入居者に許可なく部屋の鍵を変えてしまうのは不法行為です。鍵を変えてしまうことも損害賠償を請求されることになるのでやめましょう。

まとめ

立ち退きの交渉は、オーナーを悩ませる非常に難しい問題ですよね。

また、立ち退きの多くは建物の老朽化に伴う工事など、オーナー側にもどうにもできない理由だったりします。入居者に申し訳ない気持ちがある反面、交渉に応じない態度を見せられると「こちらも苦労しているんだ」とつい感情的になってしまうこともあるでしょう。

そんな場合にも落ち着いて交渉できる状態にしておくことが重要です。この記事が、立ち退き交渉の円満な解決につながれば幸いです。