相続賃貸アパート

相続
不動産の相続

7ヶ月程前、賃貸アパートを所有していた母が亡くなりました。そのアパートの2部屋を10年程前から兄嫁が無償でエステサロンを経営するために使用していました。母が亡くなり、相続の話になって初めて アパートの管理を委託していた会社の方から聞きました。合わせて、相続分割で新たな所有者が決まるまでは(兄も含めて)相続人3名が家主となり、新たな管理委託契約書も交わしました。契約書の詳細を見ていると、兄嫁が使っている2部屋の経費が 水道代など個人的に使用するものまで 他の住民の方の家賃から支払われていることがわかったので、兄嫁に直接『今後は家賃を支払うか、それが出来ないなら 出て行って欲しい』と言うと『お義母さんが使って良いって言ってくれたし、私だって使う権利あるので 嫌です』と言い 家賃も払わず 居座られたまま半年以上経ちます。しかも、元々住居用の1Rの部屋2部屋をエステサロンとして使う為に、2部屋を仕切っている間の壁を壊してしまっているので、出て行ってもらえたとしても、元の状態に戻してもらわなければ 新たな入居者を募ることも出来ません。母との口約束で始まったので契約書などは一切無いらしいです。兄嫁の言う通り何の請求も出来ないんでしょうか?兄にも同じ事を言いましたが、兄嫁と同じ返答です。

あゆあゆさん

2019年07月27日

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依田 敏泰
弁護士(池袋中央法律事務所)

もともと賃貸アパートではありましたが、所有者は建物をどのように使っても自由ですので、必ず賃貸に...

もともと賃貸アパートではありましたが、所有者は建物をどのように使っても自由ですので、必ず賃貸に出さなければならないというものでもありません。お兄様は賃貸アパートについて3分の1の共有持分を有しているわけですから、その共有持分の範囲内である限り、自分の自由に使っても構わないわけで、その配偶者にエステサロンとして利用させることを認めても問題ありません。
ただそれはあくまでも3分の1の共有持分の範囲内のことですので、本来、賃貸に出せるはずの部屋が6部屋未満であるとすると、2部屋を自由に使われていると3分の1の共有持分の範囲を超えてしまいますので、その超えた分については、対応する賃料を請求することができると思います。

そしてそのほかの入居者に対する賃料については、厳密にはお兄様にも一定程度配分しなければならない計算になるのかもしれませんが(自ら使用しているエステサロンの部分が3分の1の共有持分割合未満であるのかもしれません)、計算は煩雑ですので、とりあえずお兄様に配分しないことにしてもよろしいかと思います。そしてその場合、管理会社との管理委託契約は、あなたともう一人のご兄弟の2名での契約にし直すべきかと思います。
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回答した弁護士のご紹介
依田 敏泰
弁護士(池袋中央法律事務所)
住所東京都豊島区西池袋5-1-6第2矢島ビル4階A室
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母が兄に、兄嫁がエステサロンを経営する目的で無償で2部屋を貸していた可能性があります。 この...

母が兄に、兄嫁がエステサロンを経営する目的で無償で2部屋を貸していた可能性があります。
この場合法的には使用貸借契約をしていたことになりますので、抜いた壁を元に戻すことを要求することはできません。
このような場合の使用貸借の解除は共有物の管理行為として過半数の持分で解除できるという最高裁判決があります。したがって相続人3人のうち2人が協力すれば解除できます。
あとは、兄が共有者としてエステサロン部分を使用できるかですが、3分の1を超える場合は、その分は不当利得となり、ほかの相続人に利得分を支払わなければならないと思います。
いずれにせよ複雑な法律問題が絡みますので、弁護士に相談・依頼をして、遺産分割調停の申し立てをし、その中で解決を図るのがよいと思います。
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