土地使用貸借と相続-母名義の土地があります。推定相続人は子2

Question

母名義の土地があります。推定相続人は子2名（私と弟）。私は結婚し子1名。弟は未婚でこれから結婚の予定がありますが、二人とも50歳過ぎなので子ができる予定はありません。
母は将来的には唯一の血縁者の孫（私の子）に土地の相続が行くようにしたいと考えており、土地は遺言により私が相続予定です。
弟も了承しています。
家屋が古くなり、二世帯住宅を建てる計画があります。
1階は母名義で将来は私が相続してよいと弟が言っています。2階は弟名義です。家を建てるに当たって、土地は母が弟（母から見て息子）に無償で使用させる使用貸借契約をする予定です。
「期間は弟夫婦が亡くなるまで」ということになります。
土地の名義は相続で私名義になりますが、弟夫婦が住み続けることに問題はありません。
弟が先に亡くなり、建物の2階部分を配偶者が相続した場合、配偶者が亡くなったときに、配偶者の兄弟がその次の相続人となると思います。
弟夫婦が土地を無償で使用することは問題ありませんが、赤の他人に利用させることはできませんが借地権を主張されたら困ります。
使用貸借契約は借人が亡くなったら終わりと聞いていますが、そのときに建物があったらどうなるのでしょうか？
使用貸借契約に、そのときの土地の貸人側が建物を買い取る特約がつけられますか？
その他、弟夫婦が土地を使用後に私の子が相続してトラブルにならないような注意点をアドバイスいただけますか？

渋谷徹 · Answer

２階に区分所有と言う状況を踏まえると、貸借終了後の建物収去明け渡し、と言うのは現実的ではないのかと思われます。名義を統一するか、一定の時期で当該部分を買い取るとか、別の方策が必要かと思います。

桃谷惠 · Answer

使用貸借契約はその借主の死亡により終了します（民法599条）したがって相続人に相続されない権利です。
民法には借主の死亡の場合しか規定されていないので、貸主の死亡の場合、使用貸借契約は借主が死亡するまで貸主の相続人に引き継がれます。
ご質問の場合、使用貸借の契約者が弟様だけで、仮に弟様が亡くなると、使用貸借は終了してしまうので配偶者の方は住み続けることができなくなります。使用貸借契約は弟様と配偶者の方共同で母上様とされた方がよいかもしれません。
次に相続関係ですが、建物の2階部分は独立の建物としての機能、構造を備えるものとして考えます。
建物の2階部分は弟様の所有名義なので、弟様が亡くなった場合、子供がいないと配偶者3/2、母上様に3/1相続されます。仮に母上様が先に亡くなつている場合、相談者の方が4/1、配偶者の方が4/3で共同相続することになります。そして配偶者が亡くなると、この3/2ないし4/3の相続分が配偶者の親族に相続されます。このような結果は後日後日配偶者の方の相続人とのあいだで複雑な問題となることがあります。
しかし、この場合親族に相続されるのは土地利用権のない建物の2階部分なので配偶者の相続人の方はいわば建物を構成する材木を相続したのと同じことになります。相続人は建物の所有権は取得します。しかし土地の利用権がないので、建物を使うことができません。但しこのような法律状態を無視して建物に居住されてしまう可能性もあります。このような状態は二世帯住宅を建てたときによく起こる問題です。
この場合の解決策について法律に明確な規定はありません（相続人による占拠のばあいは明け渡しの裁判ができますが）。話合いとなり、母上様ないし1階部分と土地の相続人である相談者が2階部分の相続人から建物を一定の評価額で買い取るか、無償で取得することになります。上述のように相談者の方が4/1を相続している場合は配偶者の相続人との間で遺産分割協議、ないし調停で上述の話合いをすることになります。話合いがつかないと建物を切り離すことが物理的にできない状況では土地を含め一括売却して売却代金から2階部分の評価額を配偶者の方の相続人に渡して決着を図らなければならない可能性も出てきます。
こうした問題を回避するには3つの方法が考えられます。①建物の構造を分離可能なあるいは当初から分離された構造として建てること、②は①を選択するか、現行の2階建て二世帯住宅として弟様、配偶者の方に公正証書遺言を作成してもらうこと
③は2世帯住宅の建物全体の所有権を母上様とし、母上様より所有権全部を貴女に相続させる公正証書遺言を作成しておくこと、　
①の場合弟様と配偶者の方共同で母上様と土地の使用貸借契約を結び、契約終了時に建物を収去するか貸主側で時価で買い取る旨の特約を付し
ておくことは可能と考えます。但し本体の使用貸借契約が失効して相続されないのに、特約部分のみ有効で存続（相続）されるのか、いささか疑問があります。①の場合は、相談者は弟様所有名義の建物の相続人に対して、建物の収去、明け渡しを要求することが、法理論的には可能なので（倫理的には疑問がありますが）相続人と売り渡し交渉が有利にできます。それでも①で上述の各方法をとった場合それぞれ若干不安が残ります。それゆえ②の確実な方法として、①を選択、あるいはお考えの2階建て二世帯住宅とした上で弟様に2階部分をすべて配偶者の方に相続させる旨の遺言をしてもらい、弟様が亡くなった後に配偶者の方が2階部分を相談者の方に遺贈する旨の公正証書遺言を作成してもらうのが適当と考えます。配偶者の兄弟姉妹には遺留分権（遺言で相談者に渡った遺産を取り戻す権利）はないので、相談者が確実に所有権を取得できます。但し弟様や配偶者の方が公正証書の作成に同意してくれなければ実行できません。
③は一番簡明ですが、相続開始後弟様より、遺留分減殺請求される可能性はあります。人の気持ちは将来変わります。

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土地使用貸借と相続

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