賃貸テナントの異臭問題について

不動産トラブル
管理会社トラブル

現在幼児教室・体操教室を開業したものです。
テナント地下部分で異臭を感じ管理会社と交渉はしています。修繕については最大限行っていただけているみたいですが、開業時の営業チャンスを失い見込みの売り上げが立ちそうにありません。

時系列で報告します。


1.引き渡しの時に管理会社とオーナーの立会いの元チェック。あの時はカビ臭いと感じ改善を要求する。
→換気口、エアコンの問題と言われたので清掃が入る。
→暫く使用していなかったので換気扇を常に付けておいて欲しいと言われ素直に実行。

2.四月の入居時、工事期間にも、換気に気をつけて言われた通りにしていたが、カビ臭さ、何かが腐っている臭いが改善されない。
→ファブリーズ、美香空間などを大量に購入し対応
→ダスキンの清浄機をレンタル
で多少の改善ができたように感じ体験を開始。

3.体験時にも多少の何かが腐ったような臭いを感じたが、何とかやり過ごした。
→トイレの異臭(木が腐った臭い)を感じるようになる。

4.GW開けの/12,13の体験後、大雨が降った後から、異臭が酷くなる。
→トイレは木の腐った臭いと異臭を感じる。
→地下室の異臭はまた別の臭いと感じる。

5.5/17には異臭が一階にまで上がって来るようになった。社員も体調不良を訴えるようなったので臭いの元を特定。汚水口のカバーを外した所、地下室にこもっている臭いと同じであると感じた。
カバーは腐っており、明日管理会社に報告することにした。

6.18日に管理会社の社長立会いの元、汚水口カバー、トイレをチェック、/20日に対策をという事になる。トイレは即時封鎖とする。

7./20、汚水口のカバーの臭いとトイレの異臭は別の臭いであることの言質をとる。
まずは汚水槽の清掃、機材のチェックをすることになった。

8./22 7:00-より汚水槽清掃。
オートポンプ故障が判明。

9./24 13:00よりオートポンプの入れ替えを行う事になる。
→更に腐っているカバーの交換、新設を行い、暫く様子をみたいと管理会社の社長より話があった。
→あれだけ引き渡しの時に臭いが気になると話していたのに、オートポンプの作動チェックはしてなかったのかと聞くと、していなかったと答えた。
→更に、こちらは言われた通りに改善してきたし、費用も投下してきた。ただ直すのに全力投球すると言われるだけではなく、テナントの営業機会損失についても同時にやらないと収まりがつかないでしょうと話した。
→話し合いについては、私も同席させていただき対応すると言質をとる。


管理会社社長に話したこと。

1.時系列で報告書を出すこと。

2.異臭の影響もあり、経営判断で入会している生徒に関し、五月度無料としていること。

3.体操の生徒は幼児教室も併用しており月謝15万位は頂戴している。衛生環境不備と言われ2名が退会した。約3年通ってくれる生徒で約1000万の機会損失になる。
更に、この衛生環境不備の評判が口コミで広がると更に被害は拡大する。

4.現状地下室のトイレが使用できないことも鑑み、当面の授業は中止せざるを得ない。
8名の授業ができずプライベートレッスンのみで対応。
常時10名以上が勤務しているのに、トイレが一台しかない状況であること。

5.営業活動も止めざる得ない。
→70名の体験者に対してフォロー
→問い合わせに対してのケア
全て後手にまわる。

6.幼児の営業活動には時期がある。
→毎年受験前後の10-12月、新学期の4-6月がこの業界の入会時期でもある。いまのままでは6月もきたいできない。
→大幅に経営計画が狂った。
→経験上経営計画以上の集客が見込める予定だった。
→考えられない富裕層を相手に仕事をしているのを認識してほしい。


相談者(ID:5261)さん

2019年05月29日

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