敷金返還請求権とは|敷金返還の基礎知識と返還されない場合の対処法

弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二
監修記事
敷金返還請求権とは|敷金返還の基礎知識と返還されない場合の対処法

敷金返還請求権(しききんへんかんせいきゅうけん)とは、賃貸借契約終了時に借主(入居者)に発生する権利で、敷金の返還を請求できる権利のことを言います。あくまで退去後に発生する権利なので、入居中に敷金返還請求をすることはできません。

退去後の借主は敷金を返してもらう権利があるわけですが、いつまでたっても返還されないトラブルは後を絶ちません。国民生活センターには、毎年13,000件を超える相談が寄せられています。

国民生活センター|賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル

引用元:国民生活センター|賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル

では、敷金返還がされないときはどう対処すれば良いのでしょうか?今回は、敷金返還に関する前提知識をお伝えした上で、敷金を返してもらうためにどのような対処をしていけば良いのかご説明します。

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敷金返還請求権を理解する上で最低限押さえておくべき2つの用語

敷金返還請求権を理解する上で最低限押さえておくべき2つの用語

敷金返還を請求する際は、「敷金」「原状回復」という用語がよく出てきます。まず、それぞれの定義を確認しておきましょう。

敷金とは

敷金とは、借主(あなた)が万が一家賃不払いや室内を損傷するなどしてしまった際に担保となるよう貸主(大家さん)に預けられるお金のことです。

借り主の過失で物件を損傷してしまった場合、敷金が修繕費にあてられます。ただ、借り主の過失で物件を損傷していない場合は敷金が返還されますのでご安心ください。

現在まで敷金の定義があいまいでしたが、2017年の改正法案では敷金について次のように定義されました。

敷金について、次のような規律を設けるものとする。

(1) 賃貸人は、敷金(いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他

の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする

債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この7

において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人

に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸

人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなけれ

ばならない。

賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。

賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

(2) 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務

を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場

合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てること

を請求することができない。

引用元:民法(債権関係)の改正に関する要綱案

原状回復義務とは

借主(あなた)は賃貸借契約終了時や退去時に、物件を借りたときの状態に戻さなければいけません。これを原状回復義務といいます。ただ、経年劣化した部分や通常消耗の部分に関しては借主が負担する義務は原則としてありません。

敷金返還トラブルでは、どこまでが借主の負担で、どこまでが貸主の負担なのかに関してトラブルになることがよくあります。

敷金返還トラブルの事例

では、国民生活センターに寄せられた実際の相談例を確認していきましょう。

事例1

転勤のため、賃貸マンションを退去することになった。入居の際に礼金と別に敷金4ヶ月分の56万円を支払った。契約時にそのうちの2ヶ月分は返金されないと説明されていた。

 

 自分ではきれいに使用していたつもりだったが、残り2ヶ月分のうち23万円以上がリフォーム代に充てられると言われた。夫婦2人のみで子供はおらず汚れていないと思う。内訳を出してもらったが、クロス張替部分で納得できない費用もある。

 

(30歳代 男性 給与生活者)

引用元:国民生活センター|返金されなかった賃貸マンションの敷金

原状回復義務に関して、通常の使用方法での損傷した場合は貸主が負担することになっています。しかし、この考え方はあまり定着していないため、上記の事例のようなトラブルが起きています。

事例2

半年で賃貸アパートを退去したら畳と襖の修理代を強引に請求された。汚していないのに修理費用を請求するのはおかしい。返金してほしい。

引用元:国民生活センター|賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル

このトラブルの場合は、借主が畳と襖を汚したのか汚していないのかが論点になります。汚れている箇所は入居時に写真を取っておいたり、不動産会社に連絡したりするなどして証拠をとっておきましょう。

畳や襖に関しても、通常の使用範囲の消耗であれば借主が修繕費を負担する必要はありません。納得行かない請求をされたときは、国民生活センターに相談するのがおすすめです。

敷金返還を請求する前に必ず確認すべき3つのこと

では、敷金返還がされるかどうか、どこまでを借主が負担すべきかについては、どのように決まるのでしょうか?決して相手の言い分を鵜呑みにしてはいけません。ここでは、敷金返還請求をする前に確認しておくべきことをお伝えします。

敷金返還の期限を確認する

賃貸借契約書の内容を確認し、敷金返還の期限に関する記述がないか確認しましょう。この期限に関しては法的な決まりがないのですが、契約書の中で定められている場合があります。期限を過ぎても返金されない場合は、敷金返還の請求をしていきましょう。

国土交通省のガイドラインを確認しておく

原状回復義務はどこまで果たせば良いのでしょうか。借主と貸主、それぞれの修繕担当部分は簡単に表すと次のようになります。

あなたの負担部分 入居後にできた汚れや損傷の部分
大家さんの負担部分 通常消耗・経年劣化の部分

具体的な修繕分担に関しては、国土交通省のガイドラインを参照しましょう。なお、ガイドラインと異なる合意をすることは可能であるため、原状回復の特約内容を十分に確認してください。

国土交通省住宅局|原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

引用元:国土交通省住宅局|原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

精算明細書の内容を確認する

上記の分担表(原状回復の特約が別途ある場合は当該特約)で「賃貸人の負担となるもの」があなたに請求されていないか確認しましょう。大家さんの負担部分を請求されていた場合は、次の対処法をとっていきます。

敷金返還がされないときの対処法

敷金返還がされない場合の対処法をご紹介します。

国民生活センターに相談し論理武装する

大家さんや不動産会社を説得するには根拠が必要になります。まずは国民生活センターに相談し、あなたが分担する修繕費以上に請求をされていないか確かめてもらいましょう。また、不当に請求されている場合は、どう説得するのが効果的なのか確認しておくと交渉がスムーズになる可能性があります。

大家さんや不動産会社に交渉する

敷金が返還されるべき根拠を理解したうえで、まずは大家さんや不動産会社に連絡をして解決を図りましょう。これだけで解決する場合もありますし、しないのであれば以下の対処法を検討することになります。

敷金返還請求書を送付する

敷金返還請求書を作成し、内容証明郵便で大家さんに送付すると、敷金返還が期待できるだけでなく、少額訴訟をする際の証拠にもなります。内容証明郵便を送付するためには2,000円程度かかりますが、交渉に応じないのであれば証拠を残すためにも敷金返還請求書を作成し、送付しておくと良いでしょう。

少額訴訟を起こす

訴訟というと大げさに感じるかもしれませんが、少額訴訟は通常の訴訟よりも簡単な手続きで行なえます。請求額が60万円以下の時に使える訴訟で、勝訴すると和解調書や判決書に基づいて強制執行する権利を得られます。

どうしても敷金が返還されない場合は、最終手段として少額訴訟を考えましょう。詳しくは『少額訴訟リンク』をご確認ください。

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まとめ

借主には敷金返還請求権があります。ただ、敷金が返還されずトラブルが起きることも少なくはありません。国土交通省のガイドラインと精算明細書を参照し、大家さんの修繕負担分の請求があなたに来ていた場合は今回お伝えした対処法をとっていきましょう。

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梅澤 康二
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。第二東京弁護士会所属。

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