日照権を隣のマンションに侵害された時の対処法と建設を止められた事例

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弁護士法人ネクスパート法律事務所
寺垣 俊介
監修記事
日照権を隣のマンションに侵害された時の対処法と建設を止められた事例

隣にマンションが建ってしまったら日照が阻害されてしまう。そんな場合、どのような対処法があるのでしょうか。

また、マンション建設を差し止めすることは可能なのでしょうか。ここでは、マンションの建設によって日照権を侵害されそうな場合の対策や、マンション建設を差し止めできた事例と差し止めを認められなかった事例を併せて紹介します。

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隣のマンション建設差し止めの可能性をあげる3つの対処法

隣のマンション建設差し止めの可能性をあげる3つの対処法

マンションが建つと分かり、自分の家の日照権が損害されてしまう時どのように対処すればよいのでしょうか。

建築確認の審査請求

建築審査会とは

建築行政の適正な運営をはかることを目的とし、建築基本法に関する審査請求に対し裁決を行ったり、建築確認申請に対し建築確認を行い検証済証の発行をしたりすることができます。

審査請求をした方がいい場合と審査後の動き

どのような場合に審査請求をできるのでしょうか。

  • マンションが建つと日照権の侵害がある場合
  • それらによる申請を出したのに処分が行われない場合

上記の2点にあてはまった場合、市町村や都道府県の建築審査会に審査の請求ができます。

審査請求の方法

許可処分があったことを知った日の翌日から起算して3ヶ月以内に請求をします。また、許可処分から1年が経過すると請求ができなくなります

請求先は、その建物の所在地を管轄する建築審査会になります。また審査を受けた後、審査請求の内容が違反や不当と判断された場合、建築の許可処分が取り消されます。

請求先の場所が分からない方はこちら「特定行政庁一覧|全国建築審査会協議会」をご覧ください。

確認しておくべき建築基準法の違反になる2つの基準

この下記の2つの建築基準法を違反していた場合、マンションの差し止めや損害賠償を払ってもらえる可能性が高くなります。隣地にマンションなどが建つときは建築業者に確認しましょう。

北側斜線制限

確認しておくべき建築基準法の違反になる2つの基準

(参考:建築物の高さの制限)

左の図

第1種・第2種低層住居専用地域の高さ制限になります。これは低層住宅のための地域で小規模なお店や事務所・小中学校などが建てられます。

絶対の高さというものがあり、10~12m以内と決まっています。また隣地境界線から真上に5mと決まっておりそこから勾配1.25の斜線を北側斜線と言います。上の図では黄色い部分以内の空間に建物を建築できます。

右の図

第1種・第2種中高層住居専用地域の高さ制限になります。ここは中高層住宅のための地域で、大学や病院なども建てられます。

絶対の高さは設けられていませんが、隣地境界線から真上に10mと決まっており、そこから勾配1.25の斜線を北側斜線と言います。ただし、日影による高さ規制がある場合、北側斜線は適用されません

日影規制

日影規制とは、高層建築物が周囲に落とす日影の時間を規制することにより、日照の侵害を防ごうということを目的にしています。規制対象は、地域や高さ・階数で決められています。

自分や隣地に建設中の建物の日影規制を知るには、所轄している市町村、又は都道府県をお尋ねください。(参考:日影規制のあらまし)

弁護士に相談する

隣地のマンションに日照権を侵害されるおそれがあり差し止めを考えるのであれば、不動産トラブルに強い弁護士に相談しましょう。弁護士に相談するメリットとデメリットを紹介します。

メリット

  • 早期の問題解決が期待できる
  • 当事者同士が直接会話しなくていいので、関係悪化を防げる可能性が高い
  • 業者と交渉でも、対等に話すことができる

デメリット

  • 依頼費用がかかる

事業所や隣地に直接交渉しても良いのですが、冷静さを欠くと名誉棄損や脅迫になってしまうかもしれません。社会的評価を落とさないためにも建築問題を得意とする弁護士を雇いましょう。

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マンション建設は差し止めできるのか

マンション建設は差し止めできるのか

ここでは実際の判例からどのような場合に差し止めできたのか、またできなかったのかを紹介します。

差し止めできた事例

建築工事の差し止めが求められた事例

平成4年12月21日

【概要】

見晴らしの良さを売り物に、9階建てマンションを分譲した宅建業者が、その分譲後まもなく当該マンションの眺望及び日照を阻害する隣接マンションを建設することは、信義則上の義務に違反するとして、当該マンションの買主らが隣接マンション建築工事の差し止めを求めた事例である。

【判決】

8階部分未完成住戸7戸の建設を中止し、申請者16人に解決金を支払うなどで和解が成立

(引用:RETIO判例検索システム)

建築確認処分取消請求事件

平成17年11月30日

【概要】

被告株式会社東京建築検査機構の斜面地におけるマンション建築計画について建築計画変更確認処分をしたところ,上記斜面地の周辺に居住する原告らが,第1種低層住居専用地域内における建築物の高さ規制などを違法しているとして,被告検査機構に対して確認処分の取消しを求めるとともに,これにより精神的,経済的な損失を被ったとして,当該建築確認事務が帰属している横浜市に対して国家賠償を求めた。

【判決】

確認処分の取り消し

(引用:判例情報)

差し止めできなかった事例

総合設計許可処分等取消請求控訴事件

平成23年12月14日

【概要】

共同住宅・保育所用ビルの建築を計画し4月13日付けで確認処分をした。近隣に事務所を構える宗教法人と近隣の住居者が,本来許容され得る範囲を超えて容積率の緩和許可している点が違法ということで、許可処分及び本件確認処分の各取消しを求めた。

【裁判】

具体的な法的ないし公共の利益の侵害を主張していないことから棄却

(引用:判例情報)

マンション建築禁止の仮処分申立てが棄却された事例

【概要】

市の教育委員会から町並み保存地区に指定されている地区内にマンションを建築しようとした開発業者に対し、地区住民が景観利益や日照被害を理由に差し止めの仮処分を求めた。

【判決】

主張された景観利益の侵害や受忍限度を超える日照被害は根拠がないとして棄却された。

(引用:RETIO判例検索システム)

受忍限界を超えていると認められれば差し止められる可能性が高くなります。

 

日当たりの悪いメリットを考える

日当たりの悪いメリットを考える

マンションの差し止めは違法がない場合が多いため日影ができてしまうのに差し止めできない可能性も十分にあり得ます。なので、実際に日影が多くなってしまった時、どのように対処するかを考えなくてはいけません。

ここでは、「日当たりが悪い」ということでよかったと思うメリットを紹介します。今後ずっと日影が続くので、「日当たりの悪い部屋」の活用として参考にしていただけたら幸いです。

夏でも暑くない

日当たりのよい部屋はとても暑く夏には窓の近くに寄れないという場合があります。また外出後に家に帰ったら熱い空気がこもっていたり、クーラー代が高くなってしまいます。

逆に日当たりが悪ければ、夏にエアコンを使用しなくても大丈夫という場合もあるでしょう。家の中の避暑地として活用できます。

床や家具が日焼けしない

人だけではなく、家具や床が日焼けすることもあまりありません。呉服屋などは服を日焼けから守るために日影になるような部屋向きを取っています。大切な壁紙や家具を守れるので、趣味や大切なものを飾るお部屋にすることも可能です。

光が柔らかい

直射日光が入りづらい分、差し込む光が柔らかいというのが利点です。直射日光や日当たりのよい部屋は読書や作業をするのは向いているとは言えません。

実際に直射日光の下で読書をすると目が痛かったり眩しかったりする経験を一度はしているかと思います。なので、直射日光の当たらない日当たりが悪い部屋は、作業や読書の部屋にするのもおすすめです。

昔から住めば都という言葉があるように、どうにもできない場合は考え方を変えるというのも一つの手段かと思います。「日当たりが悪いのはいけない」という固定概念を捨て日影を楽しんでみてはいかかでしょうか。

まとめ

いかがでしょうか。やはり受忍限界は差し止めに関しても重要な要素になってきますので、しっかりとどのような被害が出るのかを把握してから話し合いや裁判をしましょう。

裁判でどうにもならない場合は日影の楽しみ方を模索するのも一つの手段ではないでしょうか。

 

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この記事を監修した弁護士
弁護士法人ネクスパート法律事務所
寺垣 俊介
2016年1月に寺垣弁護士(第二東京弁護士会所属)、佐藤弁護士(東京弁護士会所属)の2名により設立。遺産相続、交通事故、離婚などの民事事件や刑事事件、企業法務まで幅広い分野を取り扱っている。

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